Verkauf einer in Frankreich belegenen Immobilie durch eine in der Schweiz ansässige Person

In Frankreich unterliegt der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie einer Grundstückgewinnsteuer. Diese bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Wiederverkaufswert (Wertzuwachs).

Es gibt eine Steuerbefreiung beim Verkauf des Hauptwohnsitzes, was wir jedoch ausser Acht lassen, da eine in der Schweiz ansässige Person ihren Hauptwohnsitz definitionsgemäss in der Schweiz und nicht in Frankreich hat.

Nachfolgend ein kurzer Überblick über die wichtigsten Unterschiede und Ähnlichkeiten zwischen dem Verkauf einer Immobilie durch eine in der Schweiz ansässige Person oder in Frankreich ansässige Person:

1. Unterschiede

Steuersatz: unterschiedliche Sozialversicherungsbeiträge

Bei Veräusserung wird der Wertzuwachs der Immobilie wie folgt besteuert:

A. Steuer:

Steuersatz: 19 %

Kein Unterschied für Personen, die in Frankreich oder in der Schweiz ansässig sind.

B. Sozialversicherungsbeiträge:

Achtung: Nach Umwälzungen in der Gesetzgebung und der Rechtsprechung in Bezug auf die Anwendbarkeit der Sozialversicherungsbeiträge auf in der Schweiz ansässige Personen wurde das französische Gesetz zum 1. Januar 2019 geändert, um den Satz der Sozialversicherungsbeiträge für in der Schweiz ansässige Personen zu senken.

Zu dem Zeitpunkt des Verfassens des vorliegenden Textes gibt es jedoch noch Unklarheiten über den Anwendungsbereich dieser Reduzierung.

Steuersatz:
17,2 % für in Frankreich ansässige Personen
7,5 % für in der Schweiz ansässige Personen seit dem 1. Januar 2019

C. Eine «Zusatzabgabe» von bis zu 6 % bei «erheblichem Mehrwert», d. h. mehr als € 50’000

Fiskalvertreter

Eine Person mit Wohnsitz ausserhalb der Europäischen Union, die eine in Frankreich gelegene Immobilie verkauft, muss über einen zugelassenen Fiskalvertreter verfügen. Dieser Fiskalvertreter steht für die korrekte Entrichtung der Wertzuwachssteuer in Frankreich ein. Bei Falschangaben haftet der Fiskalvertreter.

Der Fiskalvertreter muss vorgängig von der Steuerverwaltung akkreditiert werden. Es ist anzumerken, dass einige spezialisierte Firmen über eine unbefristete Zulassung verfügen.

Von der Ernennung eines akkreditierten Fiskalvertreters gibt es zwei Ausnahmen:

1. wenn die Immobilie seit mehr als 30 Jahren gehalten wird;

2. wenn der Verkaufspreis weniger als EUR 150'000.00 beträgt.

Zu beachten ist, dass auch dann ein Fiskalvertreter eingesetzt werden muss, wenn der Veräusserer einen Minderwert erzielt.

1. Ähnlichkeiten

Steuerbefreiung wegen Haltedauer: volle Steuerbefreiung nach 30 Jahren Haltedauer

Das französische Gesetz sieht einen Freibetrag von der Steuerbemessungsgrundlage in Abhängigkeit von der Haltedauer des Vermögensgegenstands vor. Dieser Freibetrag wird auf die gleiche Weise für eine in Frankreich oder in der Schweiz ansässige Person als Verkäufer berechnet.

Der Freibetrag ist unterschiedlich für den Teil «Steuer» (19 %) und den Teil «Sozialversicherungsbeiträge» (17,2 %/7,5 %).

Haltedauer	Freibetrag «Steuer»
Zwischen 0 und 5 Jahren	0 %
6 Jahre	6 %
7 Jahre	12 %
8 Jahre	18 %
9 Jahre	24 %
10 Jahre	30 %
11 Jahre	36 %
12 Jahre	42 %
13 Jahre	48 %
14 Jahre	54 %
15 Jahre	60 %
16 Jahre	66 %
17 Jahre	72 %
18 Jahre	78 %
19 Jahre	84 %
20 Jahre	90 %
21 Jahre	96 %
22 Jahre	100 %

Haltedauer	Freibetrag «Sozialversicherungsbeiträge»
Zwischen 0 und 5 Jahren	0 %
6 Jahre	1.65 %
7 Jahre	3.30 %
8 Jahre	4.95 %
9 Jahre	6.60 %
10 Jahre	8.25 %
11 Jahre	9.90 %
12 Jahre	11.55 %
13 Jahre	13.20 %
14 Jahre	14.85 %
15 Jahre	16.50 %
16 Jahre	18.15 %
17 Jahre	19.80 %
18 Jahre	21.45 %
19 Jahre	23.10 %
20 Jahre	24.75 %
21 Jahre	26,40 %
22 Jahre	28 %
23 Jahre	37 %
24 Jahre	46 %
25 Jahre	55 %
26 Jahre	64 %
27 Jahre	73 %
28 Jahre	82 %
29 Jahre	91 %
30 Jahre	100 %

Beispiel:

Herr A, wohnhaft in der Schweiz, verkauft am 1. März 2019 seinen Zweitwohnsitz in Frankreich an Herrn B, wohnhaft in Frankreich (nicht relevantes Element), für EUR 500'000.00.

Kaufpreis (im Jahr 2000 ): EUR 300'000.00
Berücksichtigung der Anschaffungs- und Baukosten: EUR 67'500.00
Aufgewerteter Kaufpreis: EUR 367'500.00

Immobilienwertzuwachs: Verkaufspreis (EUR 500'000.00) – Kaufpreis (EUR 367'500.00) = EUR 132'500.00.

Eigentumsdauer: 19 Jahre.

Herr A muss folgende Steuern an die französischen Steuerbehörden zahlen:

1. Wertzuwachssteuer (19 %)

Abzug von 84 % bei einer Haltedauer von 19 Jahren, das heisst 84 % vom Mehrwert von EUR 132’500.00 = EUR 21'200.00.

Steuer: 21'200.00 x 19 % = EUR 4'028.00

2. Steuer für Sozialversicherungsbeiträge (7,5 %)

Abzug von 23,10 % bei einer Haltedauer von 19 Jahren, das heisst 23,10 % von EUR 132’500.00 = EUR 101'892.50.

Steuer: 101'892.50 x 7.5 % = EUR 7'641.94.

Herr A wird insgesamt eine Steuer von EUR 11'669.94 zu bezahlen haben.